Les grandes lois de défiscalisation : I.E.P. Oridys Finance

Lois de défiscalisation : bon à savoir

La défiscalisation ne consiste pas à « passer à travers les mailles du filet » : il s’agit, au contraire, d’une démarche parfaitement légale et strictement encadrée, qui s’appuie sur des dispositifs incitatifs émis par l’état, et dont l’utilisation est détaillée dans les textes de la loi Pinel, la loi Malraux et la loi sur le déficit foncier.

Obtenir une réduction d’impôt avec la loi Pinel

La loi Pinel est une loi d’incitation fiscale qui prévoit l’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA (vente en état de futur achèvement), devant être loué nu.
Un logement ancien rénové à neuf peut également être le support d’investissement d’une opération immobilière en loi Pinel.
L’allègement de la facture fiscale généré par la loi Pinel dépend de la durée de la période de location.
La réduction d’impôt liée à la loi Pinel est plafonnée à 36000€ pour un engagement de location de 6 ans, 54000€ pour une durée de 9 ans et 63000€ pour une période de 12 ans. Dans la pratique,le bonus fiscal fonctionne de la façon suivante :

o avantage fiscal de 12% du prix d’achat net du bien pour une location de 6 ans ;
o une location d’une durée de 9 ans produira un dégrèvement fiscal de 18% ;
o la réduction d’impôt s’élèvera à 21% pour une location s’étalant sur une période de 12 ans.

Point important : les avantages de la loi Pinel et du statut LMNP sont également accessibles moyennant un « ticket d’entrée » moins élevé que la mise de fonds nécessaire à l’achat d’un logement entier. Il est possible d’alléger sa facture fiscale en achetant des parts de SCPI loi Pinel ou de SCPI LMNP : ces deux types d’investissement locatif profitent de la même fiscalité avantageuse que les lois dont ils sont dérivés. L’importance de l’avantage fiscal dépend du nombre de parts détenues.

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Loi Malraux : comment ça marche ?

Pour profiter du dégrèvement fiscal procuré par la loi Malraux, il faut payer ses impôts en France. Le principe de la loi Malraux consiste à rénover un bien destiné à la location nue. Ce bien devra être utilisé en tant que résidence principale. Profiter d’un bonus fiscal en loi Malraux implique une mise en location sur une période minimale de 9 ans.
Les travaux de restauration engagés ne peuvent excéder un montant de 400.000€ sur une durée de 4 années consécutives. Les travaux programmés ne peuvent débuter qu’après obtention d’une lettre d’autorisation préfectorale. Un architecte des Bâtiments de France veille au respect des critères de la loi Malraux.

Loi Malraux : fonctionnement et fiscalité

Bien que les loyers soient libres, l’investissement locatif en loi Malraux est strictement réglementé, s’agissant, entre autres, de la localisation géographique du logement.
L’allègement fiscal obtenu grâce à la loi Malraux est basé sur le coût total des travaux de restauration. Le bonus fiscal varie en fonction de la localisation de l’immeuble à restaurer :

o 22% pour un bien situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, avec plan de valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) approuvé ;
o 30% si l’immeuble est situé dans un site patrimonial remarquable, lui-même inclus dans une zone bénéficiant d’un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) approuvé. Plus rarement, certaines zones particulières peuvent bénéficier d’un avantage fiscal de 40% ;
o l’emplacement doit offrir un intérêt historique ou architectural ;
o obtenir une réduction d’impôt en loi Malraux n’est possible que durant la période pendant laquelle les travaux sont effectivement payés avec une durée maximum de 3 ans après la date d’obtention du permis de construire.

L’investissement en loi Malraux peut générer un allègement fiscal d’un montant maximum de 120.000€, et, bien que d’un coût relativement élevé, il participe à la constitution d’un patrimoine immobilier locatif d’une valeur certaine et dont la pérennité est assurée.

I.E.P. Oridys Finance, spécialiste de la Loi Malraux

Le déficit foncier : une bonne technique de réduction d’impôts

Un logement mis en location peut entraîner des dépenses supérieures au montant des recettes produites ; ces postes de charges sont des réparations lourdes, des charges de copropriété, d’entretien, des primes d’assurance diverses ainsi que la taxe foncière. Les frais et intérêts d’emprunt peuvent également être sources de déficit foncier.
Les charges engagées afin d’améliorer le logement loué sont recevables au titre du déficit foncier. On retiendra notamment :

o mise aux normes d’une installation électrique ;
o remplacement d’un ancien système de chauffage par une chaudière performante ;
o réfection d’une toiture ;
o ravalement total ou partiel d’une façade ;
o révision et traitement d’une charpente.

L’émergence de cette situation comptable (dépenses supérieures aux gains) détermine le déficit foncier et autorise, sous certaines conditions, l’imputation de ce montant sur le revenu global.
La déduction du déficit foncier est plafonnée à 10700€/an.

Le déficit foncier : spécificités et atouts

Si le déficit excède 10700€, le surplus peut faire l’objet d’un report sur les dix années suivantes, incluant la part de frais et d’intérêts d’emprunt entrant dans le déficit.
Le bien devra impérativement être mis en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année après l’imputation du déficit foncier.
La nature de certains travaux les exclut du champ d’application du déficit foncier : les débours engagés pour des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas éligibles à la déduction.

Opter pour le régime du déficit foncier présente un double avantage : défiscaliser et accroître la valeur financière du bien, que l’on retrouvera à la revente.
Autre avantage : il est possible d’élaborer une démarche de défiscalisation en loi Malraux au sein d’une Association Syndicale Libre de copropriétaires (ASL) ou d’une association foncière urbaine libre (AFUL) ; dans ce cas, le bonus fiscal procuré par la loi Malraux peut s’ajouter à celui généré par le déficit foncier.

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